1.【土地・立地編】買って大失敗！買ってはいけない中古住宅の特徴10選
中古住宅を選ぶ際、建物の状態ばかりに目が行きがちですが、実は「土地・立地条件」で失敗するケースが最も多いです。ここでは、購入前に注意したい土地・立地の危険サインを10項目にわけて解説します。
①再建築ができない
建て替えや、増改築ができない土地を「再建築不可物件」といいます。接道義務（※）を満たしていないケースが多く、将来的に資産価値が下がる可能性が高いです。
リフォームで対応できても、根本的な制約があるため、再建築できるか必ず確認しましょう。
※接道義務：幅4m以上の道路に2m以上接していること
②接道条件に問題がある
家の前の道路が狭すぎたり、私道で権利関係が複雑だったりすると、建て替えや車の出入りに支障が出ます。とくに「持分（※）なしの私道」は、将来的にトラブルのもとになりやすいです。
購入前には登記簿で接道状況や権利関係を確認し、必要であれば専門家にも相談しましょう。
※持分：不動産などの物を複数の人が共同で所有する際に各人が持つ権利の割合
③地盤が弱い
地盤が弱い土地では、地震や豪雨の際に不同沈下などの被害が起きやすくなります。不同沈下とは、地盤の弱さや不均一さによって建物の一部が不揃いに沈んで建物全体が傾いてしまう現象です。とくに近くに埋立地や旧河川がある地域は、地層が緩く沈みやすい傾向があります。
購入前に地盤調査報告書やハザードマップで地盤リスクを確認し、過去の災害についても調べておくと安心です。安全性の高い地盤かどうかを見極めることが、長く快適に暮らすカギとなります。
④災害リスクが高い
洪水や津波などの危険地域に位置する中古住宅は、命や資産を脅かすリスクがあります。行政のハザードマップで浸水や土砂災害の可能性を確認できるので、事前にチェックしておくと安心です。
とくに過去に大規模な災害が発生した地域や、避難経路が限られている土地は警戒が必要になります。近年、気候変動により災害リスクが増加傾向にあるため、購入前には必ず確認しておきましょう。
⑤隣の家との境界線があやふや
境界線がはっきりしていない土地は、隣家とのトラブルの原因になりやすい傾向にあります。古い住宅では境界杭が失われていることも多く、越境して建物や植栽などが建てられている場合も少なくありません。
購入前に測量図を確認し、必要なら「境界確定測量」を行いましょう。隣地との境界が確定していないと将来的に売却する際にもトラブルとなり、手続きが滞る大きな要因になります。
⑥治安が悪い
周辺の治安が悪いエリアでは、夜間の騒音や犯罪被害のリスクが高まります。購入前に実際に現地を訪れ、昼夜の雰囲気やゴミ出しマナーなどをチェックしましょう。
とくに女性や子供がいる世帯は、通学路や最寄り駅からの夜道の安全性を入念に確認しておくと安心です。自治体のホームページなどで公開されている過去の犯罪発生件数や種類を確認すると、客観的に治安の悪さを判断できます。
⑦利便性が悪い
駅やスーパー、病院などが遠くて交通手段が限られるエリアは、将来的に不便を感じやすいです。例えば車を手放すことになった場合や、地域の路線バスが減便・廃止された場合などには生活の質が著しく低下する可能性が高いでしょう。
とくに高齢期を見据えると、生活施設へのアクセスは重要なポイントとなります。現在の利便性だけでなく、人口減少に伴う公共サービスの維持など地域の将来性も考えて選ぶと安心です。
⑧空き家が多く管理が行き届いていない
周囲に空き家が多い地域は、防犯面や害虫被害などのリスクが高まります。近隣の空き家が放置されていると雑草の繁茂や不法投棄による衛生環境の悪化、倒壊や火災の危険性もあります。
購入前には、周辺の管理状況や自治体の空き家対策を確認しておくと安心です。とくに空き家が「特定空き家等」に指定されている場合は、自治体による是正措置が進行している可能性があるので情報を集めておきましょう。
⑨騒音や日当たりなど住環境に問題がある
交通量の多い道路沿いや線路近くの住宅は、騒音・振動に悩まされるケースが多いです。また高い建物に囲まれて日当たりが悪い家は、冬の寒さや湿気にも影響します。とくに湿気が原因でカビが発生しやすくなると、健康被害や建物の劣化につながる可能性が高いです。
朝・昼・夜の時間帯ごとに環境をチェックし、問題がないか判断しましょう。騒音については窓を閉めた状態と開けた状態の両方で確認し、遮音性能が十分かを見極めるのがポイントとなります。
⑩心理的瑕疵がある
過去に事件・事故・自殺などが起きた「心理的瑕疵物件」は、価格が安くても購入後に精神的な負担を感じる場合があります。不動産会社には説明義務がありますが、国土交通省のガイドラインによって一定の期間や取引を経ると説明義務が免除される場合があるのですべてが明かされるとは限りません。
気になる場合は、周辺住民に直接確認するのも有効です。このような物件は、将来的に売却しようとする際にも、買い手が限定されて資産価値が大幅に下落するリスクも伴います。
2.【建物・構造編】買って大失敗！買ってはいけない中古住宅の特徴6選
建物の老朽化や構造上の問題は、購入後に修繕費がかさみやすく、生活の安全性を脅かす可能性が高いです。ここでは、建物や構造から見る買ってはいけない中古住宅の特徴を6つに分けて解説します。
①建築基準法に違反している
以下のような中古住宅は建築基準法に違反している場合があり、違法建築物として取り扱われる可能性があります。
・敷地面積に対して建物が大きすぎる
・高さ制限や斜線制限を越えて建てられている
・敷地と道路との距離が基準を満たしていない
・無許可で増築・改築を行っている
一見問題がないように見えても、これらの違反があると再建築やローン審査に影響します。書類上に問題があることもあるため、登記簿や建築確認済証を必ず確認しましょう。
②家が傾いている
家が傾いている物件は生活が不便なだけでなく、構造全体に影響を及ぼす可能性があります。以下のような特徴があらわれていないか、購入前に確認しましょう。
・室内のドアや窓がきちんと閉まらない
・床にボールを置くと自然に転がる
地盤沈下や基礎の劣化が原因であることが多く、修復には数百万円単位の費用がかかることもあります。購入前に専門家に相談して、診断してもらうと安心です。
③雨漏りの形跡やシロアリの被害がある
天井や壁にシミがある住宅は、雨漏りや配管トラブルがある可能性が高いです。また床下や柱にシロアリ被害があると、構造が弱くなって倒壊する危険性があります。
消毒済みと説明されてもシロアリは再発リスクが常に残るため、とくに注意したいポイントです。見学時には天井裏や床下の状態を確認し、必要であれば専門家に調査を依頼しましょう。
④旧耐震基準で耐震補強ができていない
1981年以前の建物は旧耐震基準で建てられており、地震への耐性が十分ではありません。補強工事をしていない住宅は、大地震の際に倒壊のリスクが高まります。
耐震診断を実施した記録や、補強工事の有無を事前に確認しておくと安心です。購入後に補強する場合は100万円以上かかることもあるため、事前にコストも把握しておきましょう。
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⑤建物に亀裂が入っている
外壁や基礎部分に亀裂が入っている住宅は、構造そのものが傷んでいる可能性があります。とくに基礎や柱に達するひび割れは、単なる経年劣化ではなく構造的欠陥のサインです。
補修費が高額になるだけでなく、雨水の侵入やカビの発生にもつながります。購入を考えている住宅に亀裂が見られる場合は、必ず専門家に点検を依頼しましょう。
⑥共有部分やゴミ捨て場が汚い
中古の集合住宅では、エントランスやゴミ捨て場などの共有部分が清潔に保たれているかがポイントとなります。汚れや放置された荷物が多い場合は、住民のモラルや管理体制に問題がある場合が多いです。
管理が行き届いていない物件は、修繕が遅れたり将来トラブルが発生したりするリスクもあります。見学時に管理状態を必ずチェックして、問題はないかチェックしましょう。
3.中古物件を買ってよかった！失敗しない選び方3選
中古住宅は新築より価格が抑えられるうえ、リフォームで自分好みに仕上げられるメリットがあります。しかし選び方を間違えると、後から修繕費やトラブルで後悔することも。
ここでは、安心して中古物件を購入するためのポイントを3つ紹介します。
①中古住宅の築年数は10〜20年が狙い目
築10〜20年の住宅は、建物の劣化が少なくリフォームの自由度も高い「買い時物件」です。構造体はまだしっかりしており、外壁や設備の交換で快適な住まいにできます。新築と比べて価格が抑えられてコストパフォーマンスも高くなるため、予算内で理想の家を手に入れやすいです。
また、築10〜20年であれば住宅ローン控除（減税）の適用条件を満たしやすく、次の大規模な修繕時期まで比較的余裕があります。過去のリフォーム履歴や建物の状態が把握しやすく購入後のメンテナンス計画も立てやすいため、安心して長く快適に暮らせるでしょう。
②土地や立地のリスクを確認する
土地や立地は、購入後に変えられません。周囲の環境や安全性を事前に確認し、将来的なトラブルを防ぎましょう。とくに以下の項目をチェックしておくと安心です。
・再建築の可否
・災害リスク
・周辺環境・利便性
・地盤の安定性
これらを踏まえて総合的に判断すると、安心して長く暮らせます。立地条件を丁寧に見極め、後悔しない中古住宅を選んでいきましょう。
③違法建築や増改築の有無を確認する
建築基準法に違反した増改築や無許可建築は、再建築や融資・売却に影響します。登記簿や建築確認書で違法建築の有無を確認し、必要であれば専門家に相談すると安心です。
法律面をクリアにすることで購入後のトラブルを防ぎ、安心して住み続けられる住宅を選びましょう。
4.「ヤバい中古物件」を避ける対策
中古物件は、見た目がきれいでも隠れた欠陥や法的トラブルを抱えている場合があります。購入前に以下のようなポイントをしっかり確認し、対策を行いましょう。
・物件の登記簿や建築確認書で違法建築の有無を確認する
・ハザードマップで災害リスクを確認する
・地盤調査や耐震診断の報告書を必ず確認する
・周辺環境を昼夜・平日・休日に分けて現地調査する
・修繕履歴やリフォーム内容の書類を不動産会社に提示してもらう
これらを徹底すれば危険な物件を見抜き、安全で資産価値のある中古住宅を選べます。焦らず複数の物件を比較検討し、後悔せずに暮らせる住宅を見つけましょう。
5.暮らしをより豊かに！「Jackery」のポータブル電源で安全と快適さを手に入れよう
中古住宅を購入する際に太陽光発電の導入を考えたものの、設置費用の高さから諦めた人も多いでしょう。そんな方におすすめなのが、「Jackery（ジャクリ）」のポータブル電源です。
・全世界で500万台以上の販売台数を誇るポータブル電源メーカー
・毎日使用しても10年以上使い続けられるからコストパフォーマンスも抜群
・防災製品等推奨品マークを取得しているからどこでも安心安全に使用できる
・30dB以下と静音性が高いから寝室で使っても音が気にならない
・変換効率が最大25％のソーラーパネルで効率良く自家発電ができる
「Jackery（ジャクリ）」のポータブル電源なら工事不要で初期費用を抑えつつ、ソーラーパネルと組み合わせて手軽に自家発電が可能になります。自然放電が少なく長期保管にも向いているため、停電時や災害時にも家庭の電力をしっかりと支えてくれる心強いアイテムです。「Jackery（ジャクリ）」のポータブル電源を導入して、より快適で安全な暮らしを手に入れましょう。
6.買ってはいけない中古住宅に関するよくある質問
ここでは、買ってはいけない中古住宅に関するよくある質問についてお答えしていきます。
●築30年の中古住宅を買うと後悔する？
築30年の中古住宅は、構造や設備の老朽化が進んでいる可能性が高いです。とくに1981年以前の旧耐震基準の建物は、地震時の安全性が十分ではない場合があります。
状態次第ではお得な買い物になる場合もあるため、購入を検討する際は耐震補強済みかどうかやリフォーム費用がどの程度かかるかを確認しておくと安心です。
●中古住宅の値下がり時期はいつですか？
中古住宅は、築20年前後で大きく値下がりする傾向があります。とくに築10〜20年が「価格と品質のバランス」が最も良いタイミングです。
その後は緩やかに下落していくため、リフォーム済みや立地の良い物件を狙えばコスパの高い住宅を購入できます。資産価値を重視するなら、築10〜20年が狙い目です。
●買ってはいけない中古マンションの特徴を教えてください！
買ってはいけない中古マンションには、以下のような特徴があります。
・管理組合が機能していない
・修繕積立金が不足している
・共用部分の劣化や汚れ
・騒音や住民トラブルが多い
・構造上の問題がある
購入前にはこれらの項目をチェックすれば、後悔するリスクを大幅に減らせます。重要事項調査報告書や管理規約を通じて確認できるため、不動産会社に提出を依頼しましょう。
まとめ
中古住宅は価格の安さが魅力ですが、土地や建物の状態を見極めないと後悔する場合があります。購入前にしっかりと状態を確認し、後悔せずに快適に暮らせる理想の住宅を手に入れましょう。
また太陽光発電の導入を考えたものの費用の面から購入を諦めた人には、工事不要でコストパフォーマンス抜群の「Jackery（ジャクリ）」のポータブル電源がおすすめです。ソーラーパネルと組み合わせるだけで自家発電ができる「Jackery（ジャクリ）」のポータブル電源で、快適さをプラスしながら災害にも対応できる環境を整えましょう。
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